Антирейдерство: что делать, если ваша недвижимость вдруг стала не вашей

Как такое возможно?

Допустим, вы владеете квартирой, домом или офисным помещением. Соответствующая информация внесена в реестр вещных прав на недвижимое имущество, что подтверждает ваше право собственности и дает вам гарантию со стороны государства. При этом объект недвижимости может быть отчужден третьему лицу — без вашего ведома и согласия. Каким образом? Схема, увы, отработана очень четко. До последнего времени в Украине при коммунальных предприятиях действовали государственные регистраторы, имевшие доступ к реестру и право осуществлять различного рода действия, в том числе перерегистрацию права собственности. Этим инструментом активно пользовались недобросовестные граждане, компании и коллекторы. Причем пользовались много лет — вплоть до вступления в силу "антирейдерского" закона 2 ноября 2019 года. И, к сожалению, с последствиями "работы" таких коррумпированных регистраторов придется разбираться еще очень и очень долго.

Как действовать?

Однозначно бороться за свои права. Прежде всего, надо выяснить, каким способом произошло отчуждение права собственности.

Если отчуждение права собственности произошло через решение госрегистратора

Здесь есть смысл обратиться в Комиссию по рассмотрению жалоб в сфере государственной регистрации при Минюсте Украины либо в суд.

Кратко и по делу в Telegram

✅ Обращение в Комиссию. Преимуществ три. Первое — оперативность. Дела здесь рассматриваются достаточно быстро (максимум 45 дней), и при наличии вопиющих нарушений в действиях госрегистратора, его решение тут же отменяется путем выдачи соответствующего приказа. Второе — отсутствие затрат. Законом не определена ни пошлина, ни какой-либо другой платеж, который заявитель обязан внести для рассмотрения дела. Третье — простота исполнения. Решение Комиссии не подразумевает обращения с ним в какие-либо другие инстанции — приказ выполняется самой Комиссией, а права собственности восстанавливаются в реестре и признаются за законным владельцем. Срок обращения в Комиссию составляет 60 дней с момента осуществления незаконной регистрации, либо с момента, когда законный владелец об этом узнал (очевидно, что эти две даты могут не совпадать). Здесь крайне важно правильно составить и оформить жалобу, отобразив в ней все существенные нюансы — характер и суть нарушения, обоснования незаконности процедуры, ссылку на нормативную базу и т.д. Результат во многом зависит от профессионализма юриста, занимающегося подготовкой такой жалобы.

Если Комиссия, рассмотрев жалобу, по каким-то причинам отказывает в ее удовлетворении, следует обжаловать такое решение в суде — на это законом отводится 6 месяцев со дня вынесения решения, которое сразу вступает в законную силу. Обращение возможно по правилам административного судопроизводства. Размер судебного сбора зависит от количества требований в административном иске. В отдельных случаях стоит проработать вопрос о мерах обеспечения иска — например, о приостановлении действия приказа комиссии, пока дело находится на рассмотрении в суде.

✅ Обращение в суд. Есть возможность, минуя Комиссию, сразу обратиться в суд с иском об отмене записи о регистрации права собственности на нового собственника. Подсудность и подведомственность такого дела зависит от субъектного состава, от места нахождения имущества и так далее. Следует отметить, что обращение в суд — удовольствие не дешевое. Размер судебного сбора зависит от выбранного способа защиты (имущественный или неимущественный иск), суда (общей юрисдикции или хозяйственный), количества требований. Для примера, обращение физлица с одним неимущественным требованием в суд общей юрисдикции обойдется в 768,40 грн. (0,4 размера прожиточного минимума для трудоспособных лиц). В данном случае вопрос обеспечения иска стоит крайне остро — надо приложить максимум усилий для наложения ареста и запрета осуществления любых действий в отношении имущества. Это может предотвратить его дальнейшие перепродажи.

В сухом остатке получаем два иска: об обжаловании приказа Комиссии и об отмене незаконной перерегистрации права собственности. Только так можно защитить права и законные интересы истца.

Если отчуждение права собственности произошло по решению суда

Здесь путь один — отмена незаконного решения суда любыми способами. Это может быть подача апелляции, отмена заочного решения и так далее. В этом случае все очень индивидуально.

Как бы там ни было, по факту незаконного отчуждения права собственности не лишним будет обратиться в правоохранительные органы с заявлением о совершении уголовного правонарушения и о возбуждении уголовного дела. В таком случае на спорное имущество может быть наложен арест, что поможет сохранить его от неправомерного последующего отчуждения до разрешения вопроса по сути.

Шансы на удачный исход, разумеется, при правильном оформлении всех документов и соблюдении всех процедур, очень высоки. Как показывает практика, при рассмотрении такого рода дел суды склонны вставать на защиту граждан, незаконно лишенных своих прав собственности.

Что может пойти не так?

Если подойти к защите своих прав непрофессионально — пропустить срок подачи иска, жалобы, скачать образец формы обращения в Комиссию из интернета, выбрать не тот способ защиты, не продумать алгоритм действий и т.п., — можно потерять драгоценное время. За это время незаконные владельцы вполне могут продать и перепродать вашу собственность несколько раз, разделить ее, тем самым создав новые объекты материального права, нанести вред вашему имуществу и даже уничтожить его. В этом случае восстановление прав владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости будет многократно затруднено.

Будьте бдительны и готовы защищать свои права.

Источник